Obtenir un prêt hypothécaire : Qui fait quoi ?

Le processus de souscription d'un prêt hypothécaire résidentiel fait intervenir plusieurs acteurs pour évaluer et valider le risque du crédit.

Voici comment se déroule sommairement le processus de souscription :

1. La collecte et l'analyse initiale (Demandeur → Courtier)

Le processus commence lorsque le demandeur contacte le courtier hypothécaire pour obtenir un financement.

• Le demandeur fournit tous ses documents justificatifs : preuves de revenus, historique d'emploi, preuve de la mise de fonds et autorisation de vérifier son dossier de crédit.
• Le courtier hypothécaire analyse le profil financier du demandeur. Il calcule les ratios d'endettement et détermine la capacité d'emprunt. Il conseille ensuite le demandeur et sélectionne les produits les plus avantageux parmi différents prêteurs.

2. La préparation et la soumission du dossier (Courtier → Institution)

Une fois le prêteur idéal identifié, le courtier prépare le dossier pour la souscription.

• Le courtier hypothécaire monte un dossier complet et standardisé qu'il soumet au département de souscription de l'institution financière.
• L'institution financière reçoit la demande. Un souscripteur interne examine le dossier de crédit, valide l'authenticité des documents de revenus et s'assure que le profil respecte ses critères internes de gestion des risques.

3. L'évaluation de l'assurance (Institution → Assureur prêt hypothécaire)

Cette étape est obligatoire si la mise de fonds du demandeur est inférieure à 20 % du prix d'achat.

• L'institution financière transfère le dossier à l'assureur prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty).
• L'assureur prêt hypothécaire procède à sa propre souscription. Son rôle est double:

1. Valider que le demandeur a la capacité de rembourser (analyse rigoureuse du risque de défaut de paiement).
2. Valider que la propriété elle-même vaut bien le montant inscrit dans la demande et qu'elle est en bon état (évaluation foncière).

• L'assureur donne son accord (ou son refus) et fixe le montant de la prime d'assurance qui sera ajoutée au prêt.

4. L'approbation finale et le retour (Assureur → Institution → Courtier → Demandeur)

• L'assureur transmet son approbation à l'institution financière.
• L'institution financière émet alors une approbation hypothécaire officielle (souvent assortie de conditions à remplir avant le déboursement, comme une confirmation des revenus ou des soldes de cartes de crédit).
• Le courtier reçoit l'approbation, la décortique avec le demandeur et lui fait signer l'offre finale.
• L'institution financière transmet le dossier au notaire, avec ses instructions, pour la préparation et la signature finale de l'acte d'hypothèque.

Ce processus est encadré par diverses lois et règlements afin de protéger les emprunteurs. Les institutions financières et les assureurs prêt hypothécaire doivent suivre les lignes directrices du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) ou de l'Autorité des marchés financiers (AMF), selon le cas, lors d'octroi de prêts hypothécaires résidentiels.