Les leviers de la préqualification hypothécaire

Obtenir une préqualification n’est pas qu’un formulaire à remplir : c’est un exercice stratégique. Plus vous actionnez les bons leviers, plus votre pouvoir d’achat augmente… et plus votre dossier devient solide aux yeux du prêteur.

1. Comprendre vos ratios d’endettement (ABD et ATD)

Les ratios ABD (Amortissement Brut de la Dette) et ATD (Amortissement Total de la Dette) mesurent la capacité d'emprunt pour un prêt hypothécaire. En général, l'ABD ne doit pas dépasser 39% du revenu brut, et l'ATD, incluant toutes les dettes, 44%.

• ABD (amortissement brut de la dette) : il compare vos coûts de logement à votre revenu brut. C'est le pourcentage du revenu brut mensuel consacré au logement (paiement hypothécaire, taxes foncières, chauffage, 50% des frais de condo). ABD = frais liés au logement / revenu brut
• ATD (amortissement total de la dette) : il tient compte aussi de toutes vos dettes. C'est le pourcentage du revenu brut mensuel pour le logement + les dettes (auto, cartes de crédit, prêts étudiants, pension versée). ATD = frais liés au logement et aux dettes / revenu brut

Avant même de demander une préqualification, simulez vos paiements et réduisez ce qui fait gonfler votre ATD : soldes de cartes, paiements mensuels élevés, prêts à court terme. Chaque dette remboursée libère de la capacité d’emprunt.

2. Optimiser votre revenu

Pour les salariés, les prêteurs se basent sur le salaire versé par l'employeur. Pour les travailleurs autonomes, sur le revenu net d'entreprise. Idéalement, mieux vaut :

• stabiliser les revenus sur 2 ans;
• éviter de trop “minimiser” ses revenus avant un projet immobilier;
• documenter tout revenu récurrent (primes, allocations, pensions, etc.).

Un revenu mieux présenté, c’est une préqualification plus élevée, même avec les mêmes ratios d’endettement.

3. Ajuster la mise de fonds et le type de propriété

Augmenter légèrement votre mise de fonds peut :

• réduire le montant emprunté;
• améliorer vos ratios ABD et ATD;
• parfois vous qualifier pour une meilleure structure de taux ou d’amortissement.

Le choix du type de propriété (condo vs unifamiliale, taxes plus ou moins élevées, frais de condo, chauffage) influence aussi directement vos ratios d’endettement.

4. Négocier les paramètres du prêt

Amortissement plus long, type de taux, ajout d’un membre de la famille au projet (ex : un parent): ces éléments peuvent faire la différence entre un refus et une préqualification confortable.

En résumé, la préqualification n’est pas un verdict figé, c’est un levier de planification. En travaillant vos dettes, vos revenus, votre mise de fonds et les paramètres du prêt, vous transformez une simple préqualification en véritable stratégie d’achat.

Prêt à passer à l'action ? Il me fera plaisir de vous aider.