Achat d'un condo : Que faut-il regarder avant de signer ?

L’achat d’un condo peut changer votre qualité de vie ou devenir une source de stress (et de factures surprises) pendant des années. La différence se joue rarement sur la couleur des armoires, mais plutôt sur ce que vous ne voyez pas au premier coup d’œil : finances du syndicat, gestion de l’immeuble, application de la loi 16, fonds de prévoyance, règlements de la copropriété, etc.

Voici les principaux éléments à regarder avec les yeux bien ouverts.

1. Comprendre ce qu’est vraiment un condo

Un condo, ou copropriété divise, c’est une combinaison de propriété privée et de propriété collective. Vous êtes propriétaire de votre unité (partie privative) et d’un pourcentage des parties communes : hall, toit, terrain, piscine, stationnement, etc.

Chaque unité a son propre numéro de lot et ses propres taxes municipales et scolaires, alors que les parties communes appartiennent à l’ensemble des copropriétaires et sont administrées par un syndicat de copropriété.

C’est cette structure qui explique l’existence des fameux « frais de condo » et de toute la mécanique juridique autour de la copropriété divise.

2. Copropriété divise ou indivise : un choix qui change tout

Avant d’aller plus loin, assurez-vous du type de copropriété :

• Copropriété divise : le modèle classique de condominium au Québec. Chaque unité est un lot distinct, facilement finançable avec une hypothèque standard.
• Copropriété indivise : vous achetez un pourcentage de l’immeuble au complet (ex. 33 % d’un triplex). Le financement est plus exigeant (mise de fonds plus élevée, moins d’institutions prêteuses) et la revente peut être plus complexe.

Si vous recherchez la simplicité, la protection et une meilleure valeur de revente, la copropriété divise est généralement à privilégier.

3. Loi 16 : un tournant majeur pour les copropriétés

La loi 16, en vigueur depuis août 2025, a profondément transformé la gestion des copropriétés divises. Elle impose une gestion plus transparente et responsable aux syndicats afin de mieux protéger les copropriétaires et assurer la pérennité des immeubles.

Concrètement, chaque syndicat doit maintenant :

• Faire réaliser une étude du fonds de prévoyance;
• Tenir un carnet d’entretien pour planifier les travaux sur 25 à 30 ans;
• Confier ces documents à un professionnel qualifié (ingénieur, architecte, évaluateur agréé, etc.);
• Mettre à jour le carnet d’entretien tous les 5 ans (ou 10 ans pour les petits immeubles).

Avant d’acheter un condo, vérifiez si la copropriété se conforme réellement à la loi 16. Un immeuble qui tarde à s’y adapter peut cacher des hausses de frais ou des cotisations spéciales à venir.

4. Les frais de condo : combien ? et pour quoi?

Les frais de condo sont des paiements mensuels distincts de votre hypothèque. Ils servent à :

• L’entretien courant (ménage, déneigement, petites réparations, etc.);
• Les réparations majeures et remplacements des parties communes via le fonds de prévoyance;
• L’assurance de l’immeuble, la responsabilité civile et le fonds d’autoassurance;
• Certains services (piscine, gym, chauffage ou eau chaude, selon l’immeuble).

En 2023, un sondage mentionnait un coût moyen d’environ 280 $ par mois au Québec, mais la règle générale est entre 1 % et 3 % de la valeur de la copropriété par année.

À surveiller :

• Des frais anormalement bas peuvent indiquer un fonds de prévoyance sous-financé.
• L’absence d’étude de fonds de prévoyance peut même faire refuser votre hypothèque par l’institution financière.

5. Documents essentiels à exiger avant d’acheter

Avant de signer pour un condo en copropriété divise, prenez le temps d’analyser la paperasse. Elle vaut plus que le plus beau staging. Voici les incontournables :

• Attestation sur l’état de la copropriété (finances, travaux prévus, sinistres, litiges);
• Déclaration de copropriété (acte constitutif, règlement, état descriptif des fractions);
• Règlement de copropriété (animaux, bruit, cannabis, location à court terme, etc.);
• Procès-verbaux des assemblées des trois dernières années;
• États financiers du syndicat;
• Preuve d’assurance du syndicat;
• Étude du fonds de prévoyance et carnet d’entretien (obligatoires avec la loi 16);
• Fonds d’autoassurance et absence de poursuites judiciaires.

Ces documents vous révèlent l’âme réelle du bâtiment : qualité de la gestion, niveau de chicanes, travaux majeurs à venir, solidité financière.

6. Vos droits et vos obligations comme copropriétaire

Devenir propriétaire d’un condo, ce n’est pas seulement « être chez soi ». La loi vous impose certaines obligations, en plus des règlements internes de la copropriété :

• Respecter la destination de l’immeuble (résidentiel, commercial, mixte);
• Ne pas nuire aux autres copropriétaires (bruit, fumée, odeurs, usage des parties communes);
• Entretenir votre partie privative;
• Payer vos frais de condo (obligation légale);
• Respecter les décisions de l’assemblée des copropriétaires.

Vous avez aussi des droits : participer aux assemblées, voter, poser des questions sur les budgets, demander des explications sur les travaux et l’application de la loi 16.

7. Neuf ou existant : quelques nuances importantes

Pour un condominium neuf acheté sur plan, deux éléments méritent une attention particulière :

• Le contrat préliminaire : il doit préciser vos droits de dédit, la protection de vos acomptes, les modalités de paiement des taxes.
• La note d’information au registre foncier : promoteur, plan du projet, budget prévisionnel des frais de condo, projet de déclaration de copropriété et règlement.

Vérifiez aussi le plan de garantie, la protection de vos acomptes (assurance, cautionnement, fidéicommis) et faites inspecter non seulement votre unité, mais aussi le bâtiment au complet avant la prise de possession.

En conclusion : un bon condo, c’est d’abord une bonne copropriété

Acheter un condo, ce n’est pas seulement choisir un bel espace de vie, c’est entrer dans une copropriété divise avec ses règles, ses finances, son syndicat et ses obligations légales, dont celles issues de la loi 16. Un condominium bien géré, avec un fonds de prévoyance solide, un carnet d’entretien à jour et une gouvernance transparente, sera non seulement plus agréable à habiter, mais aussi un meilleur investissement à long terme.

Avant de tomber en amour avec la vue, tombez d’abord en amour avec les documents. C’est là que se joue la vraie valeur de votre futur condo.

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